住宅ローンありの場合、個人再生をするとマイホームはどうなる?

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「高額な借金があって債務整理をしたいが、財産をできるだけ処分したくない」
そういった人には、債務整理の中でも「個人再生」がおすすめです。

個人再生は同じ債務整理の「自己破産」と違い、基本的に財産を処分しなくて済むなどのメリットがあります。

しかし、住宅ローンが残っている場合は注意が必要です。
個人再生には住宅ローンについて特別な制度があり、その制度を利用することで住宅ローン付きのマイホームも手元に残すことができますが、制度自体が複雑なため利用に踏み出せない人もいるようです。

そういった方々のために、ここでは個人再生と住宅ローンの関係について解説していきます。

1.個人再生について

個人再生は、裁判所に申立をして行う債務整理手続です。

裁判所の認可が下りれば、借金が最大で10分の1にまで減る可能性があります。ケースにもよりますが、大体5分の1程度になることが多いです。
減額後の借金は、原則3年程度かけて毎月少しずつ返済していくことになります。

ある程度長期的な返済が前提となるので、定期的な収入が将来まで継続する見込みのある人でなければ、個人再生に失敗するおそれがあります。

しかし、必ずしも正社員などである必要はありません。
個人事業主、パートやアルバイト、年金生活者などでも「定期的な収入がある」と認められれば、問題なく個人再生によって借金を減額してもらえます。

個人再生後の弁済額については、以下の項目で説明する3つの基準の中から最も高額なものが選ばれます。

  • 法律で定められた最低弁済額
    借金の総額によって異なり、例えば借金額が100万~500万円なら、最低弁済額は100万円です。
  • 自分の清算価値と同額
    自己破産によって債権者へ配当される金額以上は、個人再生でも最低限支払わなくてはなりません(清算価値保障の原則)。
  • 可処分所得の2年分
    可処分所得とは収入から税金や社会保険料などを差し引いた「手取り収入」のことで、この2年分は最低限支払うことになります(給与所得者等再生の場合のみ)。

2.個人再生と住宅ローンの関係

ここからは住宅ローンが個人再生に及ぼす影響を考えていきましょう。

2-1.住宅ローンなし(完済済み)の場合

住宅ローンを全額支払った後の持ち家は、個人再生をする人(再生債務者)の財産となります。

個人再生では基本的に財産を処分する必要がないため、持ち家を問題なく手元に残すことが可能です。

【マイホームと清算価値保障原則の関係】
個人再生では住宅ローンを完済しているマイホームは処分する必要はありませんが、先ほど述べた清算価値保障原則があります。よって、マイホームを手元に残す=多くの財産を有しているということになり、個人再生後の返済額が上がってしまいます
財産を減らせば個人再生後の支払い額を減らすことも可能なので、いっそマイホームを手放してしまうという選択も可能ですが、自己判断で財産を処分すると個人再生で禁止されている「財産隠し等」に抵触するおそれがあります。
必ず前もって弁護士に相談し、問題がないかどうかを確認してから処分してください。

2-2.住宅ローンあり(支払い中)の場合

住宅ローンが未完済の住宅には、基本的にローンの債権者によって抵当権が設定されているはずです。

ローンが残った状態や滞納している状態で個人再生をはじめとした債務整理をしようとすると、ローンの満額返済は難しいと思った債権者が抵当権を実行して、住宅を差し押さえます。
その後、債権者は住宅を競売で売るなどして少しでも多くの債権を回収しようとします。

つまり、住宅ローンがある状態で債務整理をすると、マイホームを失ってしまうのです。

しかし、個人再生には「住宅資金特別条項」、通称「住宅ローン特則」という制度があります。
これを利用した場合、住宅ローンを従来のまま支払うことを条件として、住宅ローン以外の借金を減額することができます。

借金の大半が住宅ローンの場合は効果が薄いかもしれませんが、「他の借金を大幅に減額してもらえれば住宅ローンは支払える」などの事情がある場合は、住宅ローン特則の利用を検討してみることをおすすめします。

3.住宅ローン特則の利用条件

住宅ローン特則は誰でも利用できるわけではありません。

以下の条件を全て満たした場合にのみ利用が可能です。

3-1.個人再生の要件を満たしている

住宅ローン特則を利用するには、前提として個人再生ができる要件を全て満たしている必要があります。

借金の支払いが不能な状況で、安定した収入があり、借金の額が5,000万円以下であるなどです。

3-2.住宅が居住目的の建物か、床面積の2分の1以上が居住用の建物

ローンの対象である建物は居住用である必要があります。

居住目的であれば分譲マンション等の区分所有でも問題ありませんが、別荘等は住宅ローン特則の対象外です。

店舗建住宅などの場合、床面積の2分の1以上が居住スペースでなければなりません。

3-3.建物が再生債務者の所有物である

その建物が再生債務者以外の所有物であってはなりません。

ただし、建物が共有名義等の場合は、名義人に再生債務者が入っていれば問題なく住宅ローン特則を利用できます。

3-4.住宅に抵当権が設定されている

抵当権が設定されていない住宅には住宅ローン特則が適用されません。

3-5.抵当権以外に担保がついていない

抵当権は1つの建物に複数設定することが可能です。
例えば住宅ローンの抵当権があっても、事業用等の資金を得るために、同じ住宅に抵当権を設定し、住宅を担保にしてお金を借りることができます。

住宅ローン以外の抵当権が設定された住宅は、住宅ローン特則の対象外となります。

3-6.代位弁済を受けた場合は、受けた日から6ヶ月以内

住宅ローンを滞納していると、保証会社が債務者に代わってローンの債権者に全額弁済することがあります。
これを「代位弁済」と言い、以後は保証会社が新しい債権者となります。

代位弁済から6ヶ月以上経過している場合、住宅ローン特則を利用できません。

 

住宅ローン特則の利用条件について、詳しくは以下のコラムをご覧ください。

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4.個人再生後に住宅ローンを組める?

人によっては個人再生後に住宅ローンを組んで、持ち家を手に入れたいと思っているかもしれません。
しかし、そこには大きな問題が立ちはだかります。

個人再生をすると、債権者が「信用情報機関」という組織にそのことを伝えます。
信用情報機関はこれを「事故情報」として登録します。

信用情報機関に登録された情報は、金融機関・貸金業者・クレジットカード会社等が審査の際に参照できます。

審査において事故情報があることが発覚すると、「過去に個人再生をした人=返済能力に疑問がある人」という判断が下されます。
すると、大抵の業者はそういった人にはお金を貸せないと考えて、融資等を断ります。

このように、事故情報が登録されたことが原因でお金を借りられない状態のことを、一般に「ブラックリストに載った」などと表現します。

この状態は5~10年続き、その間は自分名義のローンを組むことができません。

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【事故情報の抹消後は「信用情報の積み立て」が必要】
信用情報機関から事故情報が抹消されても、すぐにローンを組めるわけではありません。
ブラックリスト期間が終了したばかりの人には何の信用情報も登録されておらず、いわば「白紙」の状態です。ローン等の審査等で信用情報機関の情報を参照した金融機関は、白紙の状態を見て「この人は過去に個人再生などをしたから白紙なのでは?」「実は返済能力に問題があるのでは?」と考え、この結果審査に落ちることがあります。
ブラックリストから外れた後は、審査のゆるいクレジットカードなどを作り、それで公共料金の支払いを数ヶ月以上続けてください。
そうすることで「きちんと返済した実績」が積み立てられていき、やがて「返済能力がある人」という評価を得ることができます。

5.個人再生をしても持ち家は残せる!

住宅ローンのある持ち家であっても、住宅ローン特則を利用できれば処分せずに済みます

問題は個人再生後に住宅ローンを組みたい場合です。
個人再生後はブラックリストに載るため、5~10年待つ必要があります。

ブラックリストから外れた後でも、信用を積み重ねていかなければ住宅ローンの審査に落ちる可能性が高いです。

こういった複雑な事情があり、個人再生や住宅ローン特則は手続き自体も複雑なため、必ず弁護士に依頼してから実行に移してください。

借金を確実に解決するために、早めに弁護士へ相談することを強くおすすめします。

 
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