自己破産すると住宅ローンはどうなる？持ち家を残す方法はないのか

債務整理を行う場合に、一番心配になるのは生活への影響です。特に、今住んでいる家に関する問題は気になることだと思います。
住宅ローンを組んでいる場合は尚更、「住めなくなってしまうのでは？」と不安になる方もいらっしゃるでしょう。

自己破産をした場合、今住んでいる家はどうなってしまうのでしょうか。

今回は「自己破産を行う場合、住宅ローンがどうなるのか」について詳しく解説いたします。また、賃貸アパートや賃貸マンションに住んでいる場合に自己破産をするとどうなるかについても簡単に解説しますので、自己破産を考えているという方は是非ご一読ください。

1．自己破産をした場合のマイホームの扱い

債務整理の中でも、「自己破産」という言葉のインパクトは大きく感じる方も多いでしょう。

自己破産とは、裁判所に破産申立てを行うことで、すべての借金返済義務の免除を認めてもらう手続きとなります。
一旦許可されると例外なく免除されるので、住宅ローンについても同様に支払い義務を免れることになります。

もっとも、返さないだけで良いかというとそうではありません。自己破産では、処分すべき財産がある場合には手放さなければならず、マイホームもその対象となります。
つまり、自己破産をすると、破産者自身が所有していたマイホームは手放すことになります。

1-1．住宅ローンが残っている場合

この場合は、住宅ローンを借りている金融機関が設定している抵当権が実行され、マイホームが差し押さえられて競売にかけられて（強制的に売られて）しまいます。

すぐに追い出されるわけではありませんが、競売で落札した人から明け渡しを求める通知が届いたら退去しなければなりません。

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1-2．住宅ローンが完済している場合

この場合は、マイホームを売却して現金化し、それを各債権者に配当することになります。
任意売却となるため、競売よりは高値で売れることもありますが、どちらにせよ借金の返済に充てられるため、破産者の手元には残りません。

このように、自己破産をするとマイホームにそのまま住み続けることは原則としてできず、手放す（売却する）ことになります。自己破産後は引っ越しで新しい住居を探す必要があるのです。

ちなみに、配偶者や両親の財産などについては、本人とは別扱いのため自己破産によって取り上げられることはありません。ただし、以下のような場合は差し押さえの対象となる可能性があります。

マイホームが共有名義の場合

マイホームを購入する際に夫婦の共有名義で購入している場合、それぞれ、旦那と妻にマイホームの持ち分が設定されています。
この持ち分は独立して売却することができるため、夫婦の片方が自己破産をすると、その人の持ち分が売却されることになります。

けれども、実際は他人の家の一部の持ち分なんてあまり欲しくありませんから、ケースによっては配偶者の理解を得た上でまとめて売却するか、何らかの方法で現金化する事になります。

明らかに本人のお金で買ったと考えられる配偶者名義の財産

不動産等以外も、基本的には所有名義が本人のものでなければ、自己破産をしたとしても差し押さえられることはありません。
しかし、明らかに本人の収入で旦那や妻が高級車を所持しているような場合は、ケースによっては差し押さえの対象となる可能性がありますので注意しましょう。

【自宅（持ち家）が借地の場合はどうなる？】
持ち家の中には、土地と建物をセットで所有しているパターンと、借地の上に自宅を建てているパターンとがあります。
前者の場合は先ほどのように不動産、建物セットで競売されますが、借地の場合は借地自体は破産者のものではないため、競売されるのは建物と借地を借りる権利である借地権となります。
簡単に言うと、借地の場合でも同じように持ち家は売却されるということです。
しかし、値段のつかないような土地や建物は、本人から取り上げたところで意味がありませんので、そのまま所有することができます。たとえば、地方の古い空家などはかえって負の遺産であることも多いため、売ろうとしても買値がつかずそのまま残ることがあります。

2．自己破産をした場合の賃貸住宅の扱い

では、自宅が賃貸アパートや賃貸マンションの場合はどうなるのでしょうか。

マイホームの場合は、それを売却現金化して債権者に配当する必要があるため、どうしても手放すことになりますが、賃貸の場合はそもそもその人の持ち物ではないため、賃貸で借りている部屋自体を差し押さえられることはありません。
よって、自己破産をしても賃貸アパートから追い出されることはありません。

そもそも、大家さんに裁判所から通知がいくわけではないため、アパートの大家さんは、賃借人が自己破産したとしてもそれを知る由がありません。

ただし、気をつけなければならないのは「家賃滞納」がある場合です。
自己破産をする際に家賃滞納があると、大家さんも債権者の立場になります。そのため、自己破産をすることが大家さんにバレます。

バレたとしても借家を直ちに追い出されるわけではありませんが、通常は大家さんから「家賃を払えないのなら出て行ってくれ」と言われる可能性が高いでしょう。
ただ、過去の裁判例などを見ると、概ね３ヶ月程度の家賃滞納がなければ、建物明渡請求は難しいとされています。

追い出されずに住み続けるには、自己破産後も支払期日を守って借家の家賃を払い続ける必要があります。

【クレジットカードで家賃を払っている場合】
自己破産をしてクレジットカードが使えなくなると、それを使って借家の家賃を支払っている場合は支払ができなくなります。
ただ、だからと言って直ちに追い出されるわけではありません。クレジットカードによる支払を賃貸契約の条件としているような場合でも、基本的には住んでいる人の賃借権はある程度保護されているため、その後も何らかの方法で家賃を払い続ければ、大家側としてはそう簡単には明渡を求めることができないでしょう。

3．自己破産後に住宅ローンは組める？

では、自己破産後に住宅ローンを組むことは可能なのでしょうか？
これについては、結論からいって将来的には可能です。しかし、いくつか制約や条件がありますので、これに注意しましょう。

3-1．自己破産後すぐにローンを組むのは不可能

自己破産後は、7年程度住宅ローンを組むことができなくなります。

自己破産をすると、信用情報機関に個人情報が登録され、いわゆるブラックリスト入りします。
金融機関はこの信用情報機関のデータベースを参照して住宅ローンの申請を受け入れるかどうかを判断しているため、ブラックリストに入っていると即却下となるのです。

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3-2．自己破産後にローンを組む方法

ブラックリストから削除された後に申請

ブラックリストからの削除は、自己破産の場合は約7年です。

ブラックリストから削除されたらすぐに住宅ローンの申請ができると思うかもしれませんが、これは避けた方が賢明です。
というのも、ブラックリストから削除された後でも、金融機関では別に金融事故があった顧客リストを保管しているのです。そのため、その顧客リストに掲載があることで、申請が拒否されるケースが多いです。

もっとも、ブラックリスト削除から2、3年経てば、ローン審査も受け入れてくれる金融機関が増えます。
ですから、ブラックリストから削除後すぐに申請ではなく、2、3年経ってからローンを申請するのが得策でしょう。

債務整理をした金融機関にはローン申請をしない

また、自己破産などの債務整理をした金融機関にはローン申請を行わないことも、審査通過のポイントとなります。

先ほどお話した通り、金融機関は独自に事故情報の顧客リストを保管しています。これは、いつ削除されるかわかりません。
そのため、できる限り自己破産などの債務整理をした借入先にローン申請をしないことがポイントです。

任意整理・自己破産後は、債務整理とは関係ない金融機関に口座を解説し、少しずつ貯蓄を始めてください。その後、同一金融機関で当該口座利用を行うことにより、住宅ローンの通過率があがることがあります。

頭金を多く用意する

自己破産後、将来的に住宅ローンを組みたい場合は、頭金を多く用意してください。頭金が多ければ多いほど、審査は通過しやすくなります。
具体的には、購入価格の2割程度の頭金があると良いとされています。

住宅ローンの審査では、融資比率と返済比率が重要となりますが、この比率をおさえることで融資を受けやすくなります。融資比率とは、購入したい物件に対する借り入れ価格の割合を指します。

また、返済比率は年収（税引き前の総額）に対する年間のローン返済割合のことを指します。融資比率は8割以下、返済比率を年収の2.5割以下にすると審査が通りやすくなります。

家族名義でローン申請

ローンが組めない期間が長すぎて待てないという方は、配偶者や家族名義のローンを考えてみてください。

配偶者が正社員として働いている場合には、配偶者名義でローンを組むことが可能です。また、お子さんが成人して働いているというケースでは、お子さん名義でローンを組むことも可能です。
ブラックリストは家族にまで影響しないので、自分以外の名義人でローンを組むことを検討してみてください。

4．住宅を守るために

債務整理をしないと首が回らないものの、マイホームだけはなんとか残したいという方は、自己破産以外の債務整理方法を検討しましょう。

個人再生では、住宅ローン特則によりマイホームを残したまま借金を減額することが可能です。
また、任意整理では、そもそも住宅ローンを整理の対象から外すことができます。

どちらも住宅ローンを残したまま他の債務を減額できますので、一度専門家に相談して見ることをおすすめします。

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また、リースバック・リースモーゲージという手段もあります。住宅を売却後もそこに住み続けることができるシステムですので、気になる方は検討をしてみると良いでしょう。

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