リースバックって一体なに?債務整理しても同じ家に住み続けられる!

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リースバックって一体なに?債務整理しても同じ家に住み続けられる!

住宅ローンの支払いができなくなった結果、消費者金融からの借り入れを重ね、最終的に債務整理をすることになってしまう事例は数多くあります。

債務整理をした場合、せっかく手に入れた持ち家が人手に渡ってしまうケースも多いです。この場合、債務整理をした人は新しい住まいを見つけなければなりません。

しかし、引っ越しに伴って職場が遠くなったり、子供を転校させたりする必要が出てくるでしょう。できれば引っ越したくないと考える人も多いはずです。

そんな、「債務整理した後でも、なんとか持ち家を残したい」という希望を叶える方法が、本記事で紹介する「リースバック」です。

はたしてリースバックとはどのようなものなのでしょうか?本記事で、メリット・デメリットも含めて紹介していきます。

1.リースバックとは?

リースバックは、正式には「セール・アンド・リースバック」と言います。
自分の資産を売却後、売却先とリース契約を締結して、賃料を払いながら、元は自分の物であった資産を引き続き自分で利用します。

例えば、住宅ローンの支払いが厳しくて住宅を任意売却した後、その住宅を買った所有者と賃貸契約を結び、引っ越しせずに同じ住宅に住み続けるのが典型的なリースバックのパターンです。

住宅の所有者は変わってしまいますが、毎月の支払いがローンからリース料になること以外、外見上の違いはほとんどありません。

リースバックを行う場合、大抵はリースバックに実績のある不動産業者に依頼するところから始まります。

不動産業者は物件を査定したり、ローンの残債がある金融機関と相談したり、買主を探したりします。
金融機関の了承が出て、買主が見つかれば実際に物件の売却が行われます。

その後、新所有者と旧所有者の間で賃貸契約が締結され、リースバックの形が完成するというわけです。

任意売却についてよく分からないという方は、以下の記事をご参照ください。

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2.リースバックのメリット・デメリット

2-1.メリット

一見すると「お金を支払い先がローン契約の相手から住宅の新所有者に変わっただけ」とも思えるリースバックですが、実際には数多くのメリットがあります。

立ち退きの必要がない

これが、多くの人にとって最もわかりやすいメリットでしょう。

自己破産や任意売却などで持ち家を処分した場合、当然ながらその家に住み続けることはできません。
しかし、リースバックをすると、持ち家が賃貸住宅に変わるものの、引っ越し自体はしなくても済みます。

引っ越し費用の負担もありませんし、引っ越しに伴う住民票の変更や、電気ガス水道などの煩わしい手続きからも解放されます。

まとまった資金が手に入る

住宅を売却したお金は、基本的に一括で振り込まれます。短期的に大きなお金が必要な場合は効果的です。

ローンの残債が残っていれば、売却金額を支払いに充当することができます。
残債がない場合、新しく事業を始める元手にしても構いませんし、子供の教育資金に充てることも可能です。老後の生活資金や病気の治療費として活用する人もいます。

持ち家にかかる税金がなくなる

リースバックを使えば、持ち家のオーナーが変わるので、固定資産税や都市計画税を毎年支払う必要がなくなります。

家を売ったことを周囲に知られない

家を売って引っ越すと、周囲は何となく「借金苦かな?」などと事情を察してしまいます。

しかし、リースバックを利用すれば、周りにバレることはほぼありません
住宅を売る前と後で同じ家族が住み続け、普通に生活をしている以上、ご近所から怪しまれる可能性はゼロと言っても過言ではないのです。

家を買い戻すことも可能

リースバック期間中、またはリースバック期間終了後に、使っていた家を優先的に買い戻して再び自分の持ち家にすることもできます。

愛着のある家を手放すことなく、再び持ち家にできるメリットはリースバックならではです。

2-2.デメリット

多くのメリットがある一方、リースバックにはデメリットも存在します。

利用条件が限られている

リールバックには、そもそも利用ができない場合があります。
その典型的な例が、ローンの残債が住宅売却額を上回っているケースです。

仮に、住宅ローンが1,500万円残っているのに住宅の売却額が1,000万円程度だった場合、住宅に設定されている抵当権を外すことができません。ローンの契約を結んだ金融機関が抵当権の抹消に応じてくれないからです。

売却金額とローン残債のどちらが高いかは、リースバックを扱う上で最初に乗り越えるべき関門と言えます。

売却金額が安くなる可能性がある

普通に任意売却した場合とリースバックを利用した場合では、リースバックの方が売却金額が低くなる傾向があります。

このため、ローン残債に満たない額でしか売れなくなることがあり、リースバックを利用できない可能性も高くなってしまうのです。

相場より高めの家賃が発生する

当たり前ですが、持ち家から賃貸住宅になる以上、住むために家賃が必要になります。
この家賃ですが、周辺の同じ規模の物件よりもやや高めに設定されることが多いようです。

一般的に、売却金額の8~10%がリースバックにおける年間家賃の相場とされています。

毎月のローンの支払いよりリース契約後の家賃が高くなる見込みがあり、将来的に支払い続けられないおそれがある場合は、リースバックではなく任意売却を検討した方がいいかもしれません。

買い戻せない場合は結局立ち退きになる可能性

リース契約には期間があります。基本的には借主の意思で更新できる契約が多いので、契約期間が過ぎた途端に家を失うことはほぼありません。

しかし、いつまで経っても家を買い戻せず、相場より高い家賃を支払い続けるのに限界を感じた場合、家賃の安い物件に引っ越した方が楽になります。
実際に、そういった事情で家を諦める人もいるようです。

「結局家を出ることになるのであれば、最初から任意売却を選んで安い賃貸住宅に住んだ方が手元に残るお金が多かった」と嘆く声もあります。

買い手が見つからないこともある

リースバックを使えるのは、あくまで買い手が存在してくれる場合に限ります。
交通の便が悪いエリアに物件がある場合や、物件の状態が悪い場合は、そもそも買い手がつかないことがあります。

不動産業者に買い取ってもらうこともできますが、その場合は相場より一層安い値段になってしまうことが一般的です。

3.リバースモーゲージとの違い

持ち家を活かして資金調達をする方法には、リースバックの他に、「リバースモーゲージ」(日本語に訳すと「逆担保借り入れ」)というものがあります。

リバースモーゲージとは、持ち家を担保にして金融機関から融資を得る方法です。契約期間が終了した後、あるいは死亡後に自宅を売却することで一括返済を行います。
住宅ローンの返済に困っている方は、今住んでいる家に住み続けながら、金融機関から融資を得ることでローンの返済が可能となります。

簡単に言えば、毎月少しずつ借りて、最後に持家を売却することによって一括返済する仕組みです
基本的に一戸建てを想定していますが、地域によってはマンションでも利用可能な場合があります。

リバースモーゲージは、リースバックと同様にマイホームに住み続けることができ、周囲に家の売却を気づかれにくい他、金融機関から毎月融資が受けられるという点が大きなメリットです。また、基準はそれぞれの金融機関で異なりますが、住宅ローンより年齢制限や収入条件が緩やかなので、利用しやすいでしょう。

しかし、リバースモーゲージを利用するためには、推定相続人の同意が必要です。仮に、子どもたちがリバースモーゲージに反対した場合には、これを利用することはできません。

さらに、想定より長生きした場合は、生存中に家を売却しなければいけません。

リバースモーゲージは原則として死後に売却を想定していますので、想定融資期間よりも長生きした場合、融資額が膨れ上が理、返済額も膨らみます。
生存中に融資可能額を使い切ってしまう場合があり、この場合は生きている間に家を売却しなければいけません。

【リバースモーゲージの金利は変動金利】
リバースモーゲージの金利は、変動金利がほとんどです。金利が上昇すれば返済額は膨らみます。
そして、家の担保評価は定期的に見直されます。見直しにより融資限度額が少なくなってしまうと、担保割れがおき一括返済を求められる可能性もあります。
返済できなくなった場合についても検討した上で、借り入れを行いましょう。

4.リースバック・リバースモーゲージの違いとおすすめ

リースバック リバースモーゲージ
仕組み 不動産売却後、賃貸する 不動産を担保に融資を受ける
不動産名義 売却した不動産会社 本人
月々の費用 賃料 利息
年齢制限 なし あり
資金用途 原則自由 制限される場合あり
対象物件 マンションも可能 原則、戸建
相続人の同意 原則不要 必要
住宅ローン 抵当権の設定があっても利用可能 抵当権の設定がる場合利用不可能

4-1.リースバックは大きな資金が必要な人向け

リースバックは、一括で売却額を受け取ることができるのがポイントです。そのため、すぐに大きな資金が必要である人に向いています。

また、賃貸で住み続け、将来的には買い戻す選択もあるため、比較的若い世代の方に向いています。そして、マンション住まいの方にも向いています(リバースモーゲージでは、マンションはそもそも利用できないケースが多いです)。
これら以外にも、リースバックは名義変更を行うため、将来的な相続問題を避けたい方にも向いています。

  • 大きな資金が必要な人
  • 比較的若い世代の人
  • マンション住まいの人
  • 相続問題を避けたい人

4-2.リバースモーゲージは高齢者と一戸建ての所有者向け

リバースモーゲージは、主に死後に家を売却することで返済を行う方法です。そのため、基本的には高齢者の方を想定しています。
高齢者向けの年齢制限が設定されているケースが多いため、そもそも若い方では利用条件をクリアできないことが多いでしょう。

また、一戸建て住宅に住んでいる方に向いています。
これ以外にも、名義変更をしたくない人や、リフォームして老後の住処にしたいと考えている方にぴったりです。

  • 高齢者の人
  • 一戸建てに住んでいる人
  • 名義変更したくない人
  • 住居を老後の住処にしたい人

5.まとめ

「債務整理をすると、自分の持ち家も処分の対象になる」という固定観念を持っている人がいます。

しかし、実際には、本記事で紹介したリースバックやリバースモーゲージのように、手元に持ち家を残す方法もあります。借金の支払いができなくなったらからといって、必ずしも住宅を失うとは限らないのです。

オーバーローン状態でリバースモーゲージとリースバックが利用できない場合には、債務整理を検討する余地があるでしょう。
債務整理とは、借金を整理することで、借金総額の減額や免除を行う手続きのことです。個人再生を利用できれば、住宅ローン特則により持ち家だけを残して借金の大幅な減額を測ることも可能です。

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専門家は、最適な債務整理の方法を提示し、借金問題を解決してくれます。返済が苦しくなってきた段階で早めにご相談いただくと対処法の幅も広がりますので、早めに相談することをおすすめします。

個々のケースにピッタリの方法で、持ち家を失わずに済む方法もあるかもしれません。家が差し押さえされたり、利息がどんどん膨らんでしまったりする前に、早めに弁護士にご相談ください。

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