自分が連帯保証人になっている賃貸の借主が死亡…どうなるの?

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賃貸アパートを契約するときには、同居人となる人(家族)は、連帯保証人として契約書にサインをしなくてはならないのが普通です。

このため、「家族や同居人が賃貸アパートの賃借人で、一緒に住んでいる自分は連帯保証人となっているけれど、もし契約者本人である賃借人がなくなった場合に、未納になっている賃料や管理費などはどうなるんだろう…。」という不安をお持ちの方も多いかもしれません。

今回は、賃貸物件の借主が死亡した場合に、その連帯保証人にとなっている人にはどのような責任が生じる可能性があるのかについて、解説させていただきます。

1.連帯保証人の賃貸借契約上の責任

賃貸アパートなどを借りる場合、借主は建物の持ち主である大家さんと賃貸借契約を結ぶことになります。

賃貸借契約というのは、ごく簡単に言うと、「借主が毎月家賃を払う代わりに、貸主はアパートを居住できるようにする義務を負う」という内容の契約のことです。
この際、そのアパートに一緒に住む同居人は、連帯保証人として契約書にサインをするのが普通です。

連帯保証人というのは、主たる債務者(契約の当事者となっている人:この場合は賃借人のこと)と法律上同じだけの義務を負う人のことをいいます。
つまり、もし主たる契約者である賃借人が賃料を払わないなどの状態になった時には、連帯保証人がその賃料を代わりに支払わなくてはならない(賃貸人(アパートの大家さん)は連帯保証人に対してただちに賃料を支払うよう求めることができる)ということになります。

連帯保証人(保証人)については、以下の記事をご覧ください。

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2.主たる契約者である賃借人が死亡した場合

2-1.債務を引き継ぐのは原則として相続人

法律上、債務を負っている人が死亡した場合には、その相続人がその債務を引き継ぐのが原則です。
賃貸借契約は、もし賃借人が死亡してしまった場合にも消滅せず、死亡した賃借人の相続人が賃借人としての地位を引き継ぐのです。

もし、相続人がいない場合や、相続人が「相続放棄」の手続きを行った場合には、特別縁故者に賃貸借契約の賃借人としての義務が承継されることになります。
特別縁故者というのは、亡くなった人に相続人となる家族がいない場合に、特別に財産や債務を相続する扱いを受ける人のことを言います(亡くなった人の内縁の妻、内縁の夫など)。

2-2.連帯保証人の立場

主たる債務者としての地位は、上で説明させていただいたように、亡くなった人の相続人が引き継ぐことになります。
ではその場合、連帯保証人となっている人の立場はどうなるでしょうか。

結論から言うと、賃貸人(アパートの大家さん)は、相続人のあるなしにかかわらず、連帯保証人に死亡した借主に請求すべき債権を請求することができるということになります。

例えば、賃借人であるAに子供Bが1人おり、連帯保証人としてCが設定されている状態で、賃借人Aが死亡したよう場合を考えてみましょう。

この場合、連帯保証人であるCは、主たる債務者である死亡したAがこの賃貸借契約上負っていた義務をそのまま支払う義務を負うことになります。
もちろん、Aの相続人である子供のBはAが生前負っていた債務を引き継ぐことになりますから、Aの死後は、相続人Bと連帯保証人Cが連帯して債務を負うことになります。
ごく簡単にいえば、Aの生前にはAとCが連帯して賃料を払う義務を負っていたところ、Aの死後はBとCが同じように連帯して賃料を払う義務を負うことになるということです。

相続人が相続放棄した場合

法律上、亡くなった人の子供であっても、親が負っていた債務を相続することを拒むこと(相続放棄)が認められています。
そのため、上の例で、もし亡くなったAの子供であるBが相続放棄を行ったとすると、賃料を支払う義務は連帯保証人であるCだけに残るということになります。

つまり、相続人が相族放棄をした場合、貸主が賃料を支払うように請求することができるのは、連帯保証人のみということです。

なお、相続放棄を行うためには、家庭裁判所で相続人本人が「私は相続を放棄します」という内容の申述を行う必要があります。

連帯保証人=相続人だった場合

夫婦2人で賃貸アパートに住んでいるような場合、夫が主たる債務者、妻が連帯保証人となっていることが多いです。
この場合、妻は連帯保証人であると同時に相続人でもありますから、夫が亡くなったような場合、妻が相続放棄をした場合にどうなるのか?ということが問題になります。

結論として、相続放棄によって相続人としての義務は免れることができます。
しかし、妻は同時に連帯保証人でもあるため、連帯保証人としての債務については、相続放棄の有無にかかわらず免れることができません(連帯保証債務については放棄することができません)。

相続人=連帯保証人である場合には、主たる債務者である夫の債務すべてを、例え相続放棄したとしても妻が返済しなければならないということになります。

3.連帯保証人の保証義務の範囲

上で、連帯保証人は主たる債務者と同じ内容の義務を負わなくてはならない、という説明をさせていただきました。

賃貸借契約の場合、賃料の支払いが債務の主な内容となりますが、それ以外の義務もあります。
以下、賃貸借契約で連帯保証人が保証しなくてはならない範囲について具体的に見ていきましょう。

3-1.賃貸借契約でカバーされている範囲

賃貸借契約を結んだことで当然に負う義務として、以下のようなものがあります。

滞納していた賃料

本来、毎月一回などの形で支払うべき賃料(家賃)を滞納している場合には、その滞納分を支払わなくてはなりません。

管理費等

賃料の他に、アパートの管理費なども賃借人が支払わなくてはならないことがあります(毎月賃料と一括で払っていることが多いです)。

賃料と同じように、未納となっている管理費がある場合には、その未納分については連帯保証人にも支払い義務が生じます。

原状回復のための費用

賃貸借契約が終了してアパートを出ていくような場合には、債務者側には借りていたアパートを賃貸借契約を結ぶ前と同じ状態に戻す(原状回復する)義務が生じます。

多くの場合は、賃貸借契約時に敷金という形でお金を預け、その敷金の中から原状回復のための費用を徴収されることになります。

しかし、もし敷金を払っていない場合や、原状回復のための費用が敷金の金額よりも大きくなるような場合には、その超過分については連帯保証人が支払わなくてはならないことになります。

3-2.賃借人に対して請求することができる損害賠償

賃貸借契約の賃借人が、貸主(大家)に対して損害を与えたような場合には、貸主は借主に対して損害賠償を請求することができます。

損害賠償の権利義務が発生するケースとしては、以下の2つが考えられます。

  1. 逸失利益の発生
  2. 原状回復費用の発生

賃貸借契約の逸失利益

例えば、借主が自殺したような場合を考えてみましょう。
自殺者が出たアパートなどは、その後になかなか借り手がつかなくなるなどのデメリットが生じます。 自殺者が出たことによって借り手が出ない場合、アパートの大家さんとしては賃料を大幅に下げて借り手を募集するなどの対策を取らなくてはならないことがあります。

この場合に、「本来得ることができたはずの賃料と、実際に得ることができた賃料との差額」や、「自殺者が出たことによって空室期間が生じたことによる損害」のことを逸失利益(いっしつりえき)と呼びます。

賃借人の自殺によって逸失利益が生じたような場合には、賃借人の相続人・連帯保証人はその逸失利益を賠償する義務を負います。
過去の裁判例では、自殺者が出た場合の逸失利益については、実際に居住してたアパートの一室について3年分の空室期間分の賃料補填を認めたケースがあります(東京地裁平成19年8月10日)

ただし、上の裁判例では、当該アパートで実際に自殺者が居住していた部屋以外の逸失利益については否定されています。

賃貸借契約の原状回復費用

単なる退出の場合のみではなく、自殺者が出たような場合には、原状回復のための費用が別途発生することになります(クリーニングやリフォームの費用など)。
この原状回復のための費用についても、相続人や連帯保証人が負わなくてはならないことがあります。

実際にはアパートの大家さんとの話し合い等によって負担等が決まることが多いでしょう。

4.まとめ

今回は、賃貸借契約の借主が死亡した場合に、連帯保証人にはどのような義務が生じるのかについて解説させていただきました。

もしあなたが賃貸物件の連帯保証人になっており、債務で生活が苦しい、借金を返せない、という状況になっているのなら、迷わず弁護士などの専門家に相談することをおすすめします。

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