家賃滞納を続けて裁判・強制退去！？「今」すべきことを解説します

銀行の残高が足りなくてたまたま家賃が引き落としされなかったり、出張などで家賃の支払いを忘れたりした経験がある人もいるでしょう。短期間の「うっかり」であれば、家賃の支払いが多少遅れても意外と大目に見てもらえることが多いようです。

しかし、例えば入院や失職などで収入が減少したら、長期間家賃を支払えないこともあるでしょう。食費は切り詰めることができても、同じ場所に住んでいる限り、家賃を切り詰めることはできません。住宅費の高い日本では、家賃の支払いが毎日家計に重くのしかかって来ます。はたして家賃を滞納したら、どうなってしまうのでしょうか？

本記事では、毎月の固定費である家賃を滞納したときの一般的な流れや対策をご紹介します。家賃は滞納しないに越したことはありませんが、万が一のときのためにご一読ください。

1．家賃を滞納するとどうなる？

家賃を支払わなくても、すぐに退去を命じられるわけではありません。民法上、貸主側から契約の解除を行うには「貸主と借主の信頼関係を著しく破壊するような特段の事由」が必要とされています。

様々な判例によると、3ヶ月程度家賃を滞納してしまうと「信頼関係が著しく破壊された」とされ、貸主によって賃貸契約の解除や強制退去、さらには訴訟などの法的措置が実行されます。逆に言うと、1～2ヶ月程度の滞納であれば、家賃支払いの督促はあるものの、強制退去になることはありません。たまにマンガやテレビドラマなどで「家賃を支払えなくなった途端、大家から追い出された」といった描写がありますが、こういったことは基本的に起こらないのです。
賃借人を無理に追い出すと、逆に大家側の方が賃貸借契約に違反してしまうため、契約違反で訴えられる可能性が出てきます。もしあなたが賃借人で、家賃を1ヶ月滞納したから追い出されたとか、留守の間に部屋の荷物を外に出されてしまったなどの場合は、弁護士に相談すると法律に則った保護を受けられます。

とはいえ、「2ヶ月くらいなら家賃を滞納してもいい」というわけではありません。契約書を確認すると、「家賃を支払えない場合は速やかに連絡すること」「◯ヶ月以上滞納が続く場合は契約解除」などと、滞納した場合の定めが書いてあることがあります。これに従わないと契約違反となり、後に法的措置が行われる場合に不利となる可能性があります。
契約書をしっかり読み、それに反しないような行動を取ってください。

2．家賃を滞納し続けた場合の流れ

家賃滞納を数日続けると、大家さんまたは不動産屋さんから電話で催促が来ます。この段階だと「先月分が振り込まれていませんが、どうしました？」という、比較的優しいニュアンスです。
半月～1ヶ月ほど支払いが遅れると、電話による催促のトーンが厳しくなってきます。支払いがないと相手方としても困るので、電話以外に手紙やハガキなどを使った催促が始まります。
それでも無視し続けると、内容証明郵便などの督促状が届くようになります。内容証明が使われる段階まで来ると、相手方がかなり本気で怒っている状態だと思っていいでしょう。

場合によっては、大家さんまたは不動産業者の人が住まいまで直接事情を聞きに来るかもしれません。「本当にお金がないのか」「支払う気がないだけではないか」「法的措置を取る」など、対面で色々と言われるでしょう。「◯月×日までに支払います」と言った内容の念書を取られるかもしれません。
連帯保証人がいる場合は、そちらに連絡が行くこともあります。連帯保証人に直接支払いの督促が行くこともありますし、連帯保証人から賃借人に話をして支払いを行うよう説得して欲しいといった内容の依頼があるケースも見られます。

それでも滞納を続け、3ヶ月程度その状態が続くと、貸主側から賃貸契約の解除が行われ、部屋の明け渡し命令を受けます。また、賃貸物件の中にある物品を差し押さえられてしまうこともあります。
明け渡しや退去に応じない場合は、訴訟を提起され裁判となることもあるでしょう。当たり前ですが、ほとんどの場合は滞納者側が敗訴します。
敗訴しても居座り続けると、強制執行が待っています。強制執行が決まると、執行官や作業員が鍵屋さんと一緒に物件までやってきます。その場に滞納者がいれば事情を説明されますが、いなくても鍵を開けて入ってきて、部屋の中の物品の回収費用等を見積もられます。最後に部屋の中に「◯月Ｘ日までに明け渡さない場合は強制執行をする」と貼り紙をして去っていきます。

それでも期日までに物件を明け渡さないと、再び執行官、回収業者、鍵屋などがやってきます。退去が終わっていれば問題ないのですが、退去がまだ行われていない場合は、鍵屋が鍵を交換し、室内の物品が回収されてしまいます。こうなると滞納者は部屋に入ることもできなくなるので、この段階になる前に何らかの対策を行ってください。
なお、上記の流れは一般的なケースであり、業者によっては順番を入れ替えて対応する場合があります。ご注意ください。

3．各段階における対策と猶予期間

家賃を滞納しても、すぐに生活に影響が出るわけではありません。では、どのくらいの猶予期間があるのでしょうか？
この項目では、何ヶ月でどのような催告・督促が行われるのか、各段階における猶予期間と対応方法をご紹介します。

3-1．滞納期間1ヶ月以内−電話での催告

この段階では、電話による催告が行われるのが一般的です。電話を無視すると相手方への印象が悪くなるので、しっかりと応対してください。電話に出られなかった場合はかけ直し、誠実に話し合いましょう。
その上で「今週中に支払います」など、いつまでに支払えるのかを伝えてください。相手が了承してくれれば、それが猶予期間となります。

3-2．滞納期間2～3ヶ月程度−直接訪問や内容証明郵便

電話での催促に加え、手紙での督促や直接訪問が始まる時期です。この時もできるだけ誠実に対応し、いつまでに支払えるか、支払えない事情は何か等をしっかりと伝えましょう。話し合い次第で猶予期間が変わってきます。
内容証明郵便による督促であれば、書類に「◯月△日までに支払わない場合は法的措置を…」などと書いてあることが一般的です。その期限が猶予期間となりますが、話し合いを持ったり多少でも家賃を支払ったりすることで、延長に応じてもらえるかもしれません。
連帯保証人に連絡が行くのも、このくらいの時期です。

3-3．滞納期間3ヶ月以上−契約解除及び明け渡し請求書

この頃になると、「契約解除及び明け渡し請求書」といった書類が届く場合があります。この書類に期限が書いてありますが、明け渡し請求書の到着から1ヶ月以内での退去を迫られるのが一般的です。
ここでもやはり話し合いで対応をすることになりますが、この段階になると相手方がかなり怒っているため、滞納者の有利になるような結果を得るのは難しいかもしれません。場合によっては弁護士などの専門家に同席してもらったうえで、家主側との話し合いを行うといいでしょう。うまく行けば契約解除までの期間を伸ばしてもらえるかもしれません。

3-4．滞納期間4ヶ月以上−訴訟・裁判・強制退去

明け渡しに応じず物件に居座り続けると、訴訟を提起されることになります。訴訟には時間がかかりますが、内容によっては概ね1～2ヶ月で裁判が終わり判決が下ります。
判決で示された期間に従わずに居座っていると、強制執行の手続きに入り、前述のように執行官がやってきて貼り紙等を行います。そこからおよそ1ヶ月以内に退去を行わないと鍵の付け替えなどが行われ、物件に立ち入ることができなくなります。

以上のようなスケジュール感で、家賃滞納者は追い込まれていきます。早い場合は、滞納を開始してから半年程度で強制退去にまで進んでしまうので、できるだけ早い段階で家賃を工面したり、弁護士などに相談したりしてください。

5．家賃滞納において注意すべきこと

5-1．滞納分の家賃には金利が発生する

滞納した家賃には、「遅延損害金」として金利がかかります。契約書に金利が書かれていない場合は、民法の規定に則り5％を上乗せして支払わなければなりません。
また、契約書にある金利が上限金利である14.6％を超えている場合、超えた部分については支払い義務がありません。余計な支払いを行わないように注意してください。

なお、契約の内容によっては、督促をされる度に損害金の支払いが発生する場合があります。数千円程度を請求されるケースが多いようですが、滞納すればするほど支払額が増えていくので、早め早めの対策を心がけてください。

5-2．家賃保証会社の督促は厳しい

連帯保証人の代わりに「家賃保証会社」を利用している人もいるでしょう。連帯保証人が不要ですし、家賃を滞納すると保証会社が立て替えてくれるので、便利だと思っている人が多いかもしれません。
しかし、実はこの保証会社の取り立て方法には制限がありません。暴力を振るったら刑事罰があるだけです。

いわゆる「サラ金」の取り立ては、かつて社会問題化した影響で法的な規制があります。しつこい電話は禁止ですし、早朝や夜の電話または訪問も禁止されています。
一方、家賃保証会社の取り立てには取り決めがないので、早朝や深夜の電話や訪問を遠慮なく行う業者もいます。鍵を勝手に交換したり、家財を勝手に処分したりする業者すら存在するくらいです。しかも、これらを警察に相談しても「民事事件だから」と言って取り扱ってくれません。被害を受けたほうが訴訟を行い、有罪判決を得たうえでなければ罰せられないのです。
滞納した場合の督促は、サラ金よりも家賃保証会社の方が厳しいと覚えておきましょう。

あまりにも悪質な取り立てが行われた場合は、すぐに弁護士までご相談ください。

6．困ったときは弁護士へ！

不動産の賃貸借には、弱い立場である借主を保護する仕組みが数多く存在します。しかし、悪質な家主になると、借主の法的知識のなさを利用して法で定められた借主の権利を守らない場合があります。

相手方に付け込まれないよう、家賃トラブルに陥ったら弁護士に相談してください。その場合は賃貸契約時に交わした契約書を持参するといいでしょう。契約書の不備を見つけて打開策を練ってくれたり、法律や判例の知識を活かして借主の利益になるように動いてくれたり、いずれにしろ専門的な見地から事案ごとにピッタリの解決方法を教えてくれるはずです。
仮に家主サイドが話を聞いてくれないとしても、弁護士を介せば対話に応じてくれるケースが多くなります。借主のバックに弁護士がついているとわかれば、家賃保証会社であっても強行的な取り立て手段を講じづらくなるでしょう。

また、家賃を支払う資金を捻出するためにカードローン等を利用して多重債務に陥っている人も、弁護士に相談することで債務整理（任意整理・自己破産等）を行えます。借金を少しでも減らせれば、それだけ家賃に回せるお金が増え、結果的に家賃トラブルを解消できるかもしれません。

【参考記事】
自己破産・任意整理・個人再生にかかる弁護士費用の相場

家賃が払えなくて強制退去になってしまうと、現住所がなくなって就職や転職がしにくくなりますし、次の物件探しも困難になります。そうなる前に弁護士に相談し、解決策を教えてもらってください（現在は初回無料相談の法律事務所も多くあります）。