マンション経営で自己破産!?仕組みから破産を防ぐ方法までを解説!

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しばらく前に「サラリーマン大家さん」という言葉が流行しました。本業を持つサラリーマンが、副業として賃貸経営を行うという意味で、一般人に不動産投資が広まるきっかけにもなりました。

終身雇用制度や年功序列の賃金体系が崩壊したせいか、資産を運用して少しでも老後資産を増やそうとするサラリーマンは増加傾向にあります。

一部の書籍やインターネット記事によると、アパートやマンション等の賃貸経営をする不動産投資は、意外と低リスクで少ない元手から始める事ができるとされています。
手間も然程かからないので、サラリーマンが副業で行うにはピッタリの資産運用法と言われています。中には、脱サラしてマンション経営専業に転身する人も現れています。

しかし、近年、マンション経営に失敗して自己破産をする人が増えてきています。利益を得られるはずのマンション経営で、どうして破産するのでしょうか?

本記事ではマンション経営の仕組みを説明し、失敗するパターンをご紹介します。失敗に陥らないための対策も記載していくので、マンション経営をしようか迷っている人や、既にマンション経営をしているけれど先行きに不安を感じている人は、ぜひご一読ください。

1.マンション経営の仕組み

まず、マンション経営でどうやって利益を上げるのかを知っておきましょう。

簡単に言えば、安いマンションの1室を購入し、それを賃貸して家賃収入を得るだけです。
一棟丸ごとのアパートやマンションを買い上げる人もいますが、資金の問題から、マンションの1室のみを買って賃貸に出す人が多いようです。

投資用のマンションは、インターネットで検索すればいくらでも売りに出ているものを見つける事ができます。気に入った物件を見つけたら、業者に問い合わせて売買手続きに入ります。

この時、大抵の人は物件を購入するために金融機関でローンを組みます。マンションの1室のみとは言え数百万円から数千万円の資金が必要なので、現金一括で支払える人は少ないからです。
ローンを組む際は、購入するマンションそのものを担保にすることができます。従って、自分で用意しなければならない自己資金をかなり安くすることが可能です。場合によっては「フルローン」と言って、物件価格全額をローンにすることもできます。

物件を購入したら、業者に相談して賃貸物件として借主を探します。無事に物件を借りてくれる人が見つかったら、あとは家賃収入を受け取るだけです。
物件の管理などは業者に任せておけば問題ないので、サラリーマンでも賃貸経営が可能となります。

物件を購入する時に組んだローンの返済は、賃貸収入である程度カバーできます。ローンの返済が終われば賃貸収入が全て収益になるので、定年退職などで給料がなくなっても定収入を得ることが可能になるのです。

【マンション経営の営業電話に注意!】
マンション経営を始めるきっかけは人それぞれです。
しかし、ある日かかってきた営業電話がきっかけで不動産投資を始めた人は注意が必要です。そういった業者は、裏で悪徳不動産コンサルタントなどと繋がっているケースが多く、大して儲からない条件の悪い物件を言葉巧みに売りつけようとしていることがあるからです。
悪徳業者に狙われるのは、医者や年収数千万円を超えるサラリーマンが多いとされています。資金に余裕があることと、多忙なため物件の精査を行わないなどの事情から狙われやすいようです。本人がしっかりしていても、配偶者が悪徳業者に騙されてしまうパターンがあるため油断はできません。
マンション経営に興味があったとしても、電話営業などに乗らず、自分で情報を集めて勉強しましょう。また、自分で得た情報に基づいて選んだ場合でも、決して業者側の言いなりにはならないでください。
不動産という大きな資産を扱う以上、少しでもおかしいと思ったら踏みとどまりましょう。

2.マンション経営で失敗する理由

2-1.マンション経営失敗の理由

マンション経営における失敗は、借主が見つからずに家賃収入が得られないことが主な原因です。借主が見つからないとローンの返済に追われ、出費ばかりが増えていってしまいます。

他には、物件の老朽化に伴って修繕費やリフォーム費用がかさむことが挙げられます。出費が増えた結果、家賃収入を上回る損失が発生し続ければ、やがて破綻を迎えます。

また、不動産を保有していると、毎年固定資産税を支払わなければなりません。借主がおらず、修繕やリフォームで費用ばかりかかる物件を持っていると、固定資産税のせいでさらにマイナスが増えてしまいます。

こういった要因でマンション経営は失敗するのです。

2-2.マンション経営で失敗しても破綻しない?

マンション経営を始めとする不動産投資は、様々な媒体で「他の投資よりリスクが低い」という謳い文句とともに紹介されています。
その理由は、「不動産投資では、投資対象である不動産そのものを担保にお金を借りる」というシステムがあるからです。

ローンの返済が不可能になると、お金を貸してくれた金融機関は担保にしていた物件を売却し、売却価格を返済に充当します。マンション経営者はマンションを失うことになりますが、逆に考えれば現物資産であるマンションがしっかりとした価格で売れれば、残債がなくなる可能性があるのです。

よく、借金の返済を遅らせたら「督促の電話が昼も夜もなく鳴り、怖い人が取り立てに来る」といったイメージを持っている人がいますが、実際にそういったケースはほとんどありません。
しっかりとした金融機関で組んだローンであれば、たとえ返済を遅らせても、金融機関は淡々と所定の手続きを実行するだけです。
特に銀行の場合、一定の確率で融資を回収できないことを見込んでいることもあり、暴力的な取り立ては行われません。

金融機関が物件を処分する前に、任意売却するという手もあります。
金融機関よりも早く、そして高く売ることができれば、ローンを返済してなお手元にお金が残ることも充分考えられます。

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また、「マンション経営でどうしても儲からないものの、ローンだけは何とか返済できそう」という場合は、「経営」を諦めて賃貸用の物件に自分で住んでしまってもいいでしょう。
マンション経営では現物資産である不動産が手元にあるので、それをうまく活用すれば破綻することなく残りの人生を送ることができます。

 

そもそも、マンション経営ではローンを組む時に支出や収入のバランスに合わせた返済計画の提示が求められます。実現可能な計画でなければ融資を受けることはできません。
融資を受けられたということは、それなりにしっかりした計画ができているということです。

サラリーマンなどは定期収入があるため、自営業などに比べてローンの審査に有利とされています。これが「サラリーマン大家さん」が流行った一因でもあるのですが、とにかくローンを組む時に破綻がないような計画ができているため、よほど計画外のことが起こらない限り、マンション経営で破綻するケースは少ないとされているのです。

しかし、実際に自己破産にまで行ってしまう人も存在します。
次では、マンション経営で破産する典型的な例をいくつかご紹介します。

3.マンション経営で自己破産に陥るパターン

3-1.マンションを売却しても残債が大きい

マンションの価値が下がり、マンションを売り払ってなお多額の残債があれば、債務者はその返済に追われます。

残債が現実的に返済不能な額であれば、自己破産して清算しなければいけないケースも出てきます。

3-2.経営の手を広げすぎる

マンション経営で多少の成功を収めた人が、自信をつけて別の物件を買い増して経営を行うことがあります。
この時、最初の成功体験が身についているので、少し背伸びした物件に手を出してしまうことがあるのです。

あるいは、最初のマンション経営に失敗したのに、その損を取り戻そうとして別の物件に手を出す人もいるでしょう。

手を広げた結果、成功すれば利益は増えるのですが、失敗したときのリスクも同様に増えてしまいます。毎月のローンの返済額も大きくなりますし、固定資産税も高くなるのです。

もし、所有物件の空室が増えてしまうと出費は大きくなる一方で、その状態が続けばいずれ破綻という結末を迎えます。

3-3.借金を重ねてしまう

マンション経営には一定のお金がかかります。業者に払う管理費に加え、空室の度にリフォーム費用広告費が発生するのです。
また、建物が老朽化したら修繕にも費用がかかります。

これらの費用の捻出をする際に、手元に資金がなくて借金をする人が散見されます。手軽だからと金利の高いカードローンを利用するケースも見られ、その後に空室期間が長引けば、賃貸収入がないにも関わらず不動産ローンとカードローンの2つの借金を背負う羽目になります。
こういった借金を返済できず、自己破産する人もいるのです。

その他、地震や火事などの災害で物件自体がなくなってしまったり、周辺状況の変化(近くの工場や学校の閉鎖など)で入居者が全くいなくなったりするなどが原因で自己破産に陥ることも考えられます

4.破産を避けるためにマンション経営で心がけること

破産を避けるために、マンション経営を行う際は以下のことに気をつけてください。

4-1.物件選び

不動産投資は物件選びが肝心です。入居者が現れるかどうかも大切ですが、ちゃんと家賃を払ってくれる人であるかどうかも大切です。

借主がサラリーマンなどで定収入がある人であれば、多少の安心感があります。サラリーマンが多いエリアの物件を選ぶのは基本的に問題ないと言えるでしょう。
入居者の層や周辺施設などをしっかりと考えた物件選びが、不動産投資では絶対に必要です。

また、物件自体の老朽化もチェックしましょう。あまり古い物件だとリフォームや修繕にお金がかかります。
購入する時点でキレイに見えても、数年以内にはリフォームや修繕が必要となるかもしれません。そういった資金を見越してマンション経営をしなければならないのです。

4-2.資金管理

「サラリーマン大家さん」という言葉のせいか、不動産投資があたかも簡単であるようなイメージを持っている人もいます。
しかし、マンション経営も「経営」である以上、しっかりとした資金管理を行う必要があります。

月々のローンの支払いに加え、ローンを組む時には「団体信用生命保険」に加入することになるため、その保険料を支払わなければなりません。
物件の管理を委任している業者への支払いもありますし、いつ発生するかわからないリフォームや修繕費も確保する必要があります。

これらを怠れば資金繰りが悪化し、借金などで資金を調達しなければなりません。借金が増えるということは、破産の可能性が増えるということです。

4-3.リスク管理

マンション経営は不動産投資の1つであり、投資にはリスクが付きものです。

主なリスクには「空室リスク」「家賃滞納リスク」「家賃相場下落リスク」などがあります。これらは物件エリアの絞り込みや入居者に連帯保証人をつけるなどで軽減できますが、ゼロにすることはできません。
地震や火災によって物件が滅失する「災害リスク」や、管理を任せていた会社が倒産する「倒産リスク」などもあります。

そもそもローンを組んだ時点で「借金リスク」を背負っています。これらのリスクをどう管理するかを勉強して身につけておく必要があるのです。

4-4.出口戦略

マンション経営で失敗したときの事を考えた「出口戦略」も確保しておくといいでしょう。

経営に行き詰まった時に、物件をどう処分するかは大切です。ぐずぐずしていると物件の価値が下がったり、修繕で余計な費用を支払ったりする必要があります。
物件を売りたくても買い手がつかず延々と売れなければ、固定資産税で出費が増える一方です。

売れない場合はリフォームして価値を高めてから売りに出したり、土地付きの物件なら更地にして売ったりすることも可能です。
どうするにせよ、どのような状態になったらどのように手仕舞いするかを考えておきましょう。

4-5.相談先の確保

マンション経営者といえども、最初はほとんどが素人です。本やネットや各種セミナーで勉強していても、実際に経験するとわからないことも出てきます。

そういったときのために、信頼できるコンサルタントや弁護士、税理士などを探しておきましょう。

5.マンション経営に行き詰まったら弁護士に相談

マンション経営に行き詰まったら、早めの対策が不可欠です。

ローンの返済が滞るようなったらピンチ、と考えて差し支えありません。この場合は、できるだけ早く借金問題に詳しい弁護士に相談しましょう。
経験のある弁護士であれば、ローンの返済に関して様々な提案をしてくれます。

借金のことを専門家に相談するのは、全く恥ずかしいことではありません。借金対策も資産管理の1つと考えれば、専門家に任せた方が得策です。
借金で首が回らなくなって自己破産、という結末を迎える前に、弁護士と相談して解決策を見つけることをおすすめします。

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