今更聞けない!借金・住宅ローンの抵当権と競売回避法

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借金をしたり住宅ローンを組んだりしたとき、ほぼ必ずといって良いほど不動産に対して抵当権設定の登記をします。
そして、もし、借金や住宅ローンを返済できなくなると、不動産競売の手続きにより住宅が競売にかけられてしまいます。

今回は、抵当権の意味や、不動産の競売について詳しくご存じない方のために、分かりやすく解説します。

1.抵当権とは

「抵当」という言葉は、どこかで聞いたことがあるのではないでしょうか。

住宅ローンの場合で解説しますと、金融機関等が住宅購入資金を貸し出す時、もちろん十分な審査をして返済可能かどうかを見極めていますが、万一返済が滞った場合何も手段がなければ大きな損をしてしまいます。そこで、住宅ローン利用者(債務者)が購入する住宅に抵当権を登記し、債務者が返済できなくなった時にはその住宅を競売によって現金化し資金回収します。
務不履行の場合に、対象となる不動産を優先して売却できる権利を「抵当権」といいます。

もう少し簡単に説明しますと、お金を借りた人が、もし返済できなくなったら、代わりにこの不動産を売ってその中から債権を回収して大丈夫ですよ、と債権者に許可します。

抵当権は、口頭で言っただけでは第三者にはわかりませんので、必ず不動産登記簿に登記します。

【抵当権設定者と抵当権者】
金融機関のために抵当権をつける(設定する)人はお金を借りた人(債務者)の側であり、抵当権設定者といいます。よって、抵当権設定の登記にかかる費用を負担するのは債務者側です。
一方、抵当権という権利を持つ人を抵当権者といいます。
債権者が自分で勝手に債務者の不動産に対して抵当権をつけることはできません。そこで、債務者が抵当権を設定することを約束していたのに、お金を借りた後に渋って抵当権を設定しなかったというようなトラブルがないように、通常、借入と同時(同じ日)に抵当権の設定を行います。
ところで、別のケースとして、第三者の債務のために自分の所有物件に対して抵当権を設定することもあります。この場合、債務者≠抵当権者となりますが、抵当権を設定した人のことを物上保証人といいます。

2.借金・住宅ローン借入時に抵当権を設定する

不動産の登記簿には、建物や土地が自分のものであるという所有権だけでなく、住宅ローンで誰からいくら借りたか、利息や損害金などの情報が抵当権の設定として記録されます。
不動産登記は自分でも行うことができますが、間違いを防ぐために司法書士に依頼することが通常となっています。特に住宅ローン借入の際には、金融機関側から司法書士を指定されることも多いです。

法務省のホームページの登記簿(登記事項証明書)の見本が掲載されていますので、参考にしてください。

登記簿 抵当権

【出典】法務省:不動産登記のABC

3.借金・住宅ローンを返せないと抵当権が実行される

住宅ローンで住宅用資金を借りて、毎月一定額の返済をする際に金銭消費貸借契約(金消契約)を結びます。
では、その金銭消費貸借契約を締結したにもかかわらず、返済しなかった場合どうなるのでしょうか。

3-1.滞納しても突然自宅を失うことはない

まず、最初に記載しておこうと思いますが、借金・住宅ローンの返済を1回滞納したからといって、突然、明日自宅をとられることはありません

返済を滞納すると怖い人たちが自宅にやってきて追い出されるというイメージを持たれている方もいらっしゃいますが、いくら債権者といえども、何の法的手続きを踏むこともなく、突然、債務者の所有物を奪うことは違法行為です。

次節で説明しますが、債権者から債務者から債権を回収するためには、連絡→催告→不動産競売という一連の手続きが必要です。

3-2.滞納による金融機関の対応

滞納1ヵ月

借入先の金融機関等から請求書が届きます。電話による確認が行われる場合もありますが、勘違いで引き落としできないケースもありますので、厳しく追及されるわけではありません。

債務者側のミスで、たまたま口座にお金が入っておらず引き落としができないといったことはよくあることですが、あまり印象が良いものではありませんので、そのような時は至急入金して金融機関に連絡しましょう。
何度も同じようなことが続くと追及を受けることもありますので、ご注意ください。

滞納3ヵ月

滞納1ヵ月の時とは違い、催告書が届きます。催告書にはこのまま返済しなかった場合どうなるか、法的な処置が書かれています。

滞納6ヵ月

6ヵ月も滞納すると、一括返済を迫られ、保証会社による代位弁済が行われます。
一括返済できなければ、競売による住宅売却へと移行します。債権回収は金融機関から保証会社や債権回収会社へと引き継がれます。

上記の期間は金融機関により異なりますが、債権者としては催促が遅れれば遅れるほど回収が難しくなると考えていますので、おおむね滞納3ヵ月を過ぎると取り立てが厳しくなります。

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3-3.不動産競売の方法と手続きの流れ

住宅ローンの滞納期間が長くなると、抵当権者は債権を回収するために、抵当権が設定されている不動産を競売に出します。

不動産を競売に出すには、対象となる不動産を管轄する裁判所に競売申立を行います。裁判所による競売の開始決定がなされると、売却の手続きが開始されます。

手続きは、現況調査や情報公開、入札の通知と入札を経て、最も高い価格を付けた人が落札人となり売却が決定します。その後、物件の引き渡しとなります。

住宅などの不動産が競売に出されたときの流れなどについてもう少し具体的に見ておきましょう。

競売申立

債権者が裁判所に競売の申立を行うと、後日裁判所から担保不動産競売開始決定通知書が届きます。
担保不動産競売開始決定通知書が裁判所から届くと、売却されるまで約8ヵ月ですので、時間が十分にあるわけではありません。

現況調査

現況調査の通知が届いた後、裁判所から執行官が訪れます。

入札

事前に期間入札の通知が届き、入札が行われます。

売却許可

最も高い値を付けた人に売却許可がおります。

物件の引き渡し

売却許可が出たあと、引き渡し手続きを行い、住宅から立ち退きます。

4.競売を回避する方法

滞納期間が長くなると、上記のように競売申立が行われ、競売にかけられます。

しかし、すでに競売にかけられたとしても、回避する方法が2つあります。ここでは競売回避方法である「任意売却」と個人再生の「住宅ローン特則利用」について解説していきます。

4-1.任意売却

次に紹介する個人再生ですと、要件に満たす人しか利用することができません。その点、任意売却は交渉次第となりますが、誰でも選択できる方法です。

競売より任意売却の方が高く売却できますので、債権者には任意売却による返済を交渉します。

任意売却の場合、競売より高く売却できるため借金に多く充てられるだけでなく、競売による情報公開も回避することができます。また、売却先との交渉次第では、その建物を賃貸することも可能です。

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4-2.個人再生の住宅ローン特則利用

個人再生の住宅ローン特則は、要件をクリアすれば利用することができます。

  • 住宅ローンを除く無担保債務が5,000万円以下
  • 将来にわたり継続的に反復して収入を得る見込みがある。
  • 保証会社による代位弁済から6ヵ月以内である。

この特則を利用すれば、住宅ローン以外の債務を大幅に減らしつつ、住宅ローンの返済期間を延長したり、毎月の返済額を減額したりして完済させることができます。
会社員など一定の収入が見込めないと利用できませんが、要件を満たす人は任意売却と比較検討することでより有利な方法を選択することができます。

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