個人再生の住宅ローン特則で自宅を守れる可能性あり

一般的に住宅ローンは長期返済となります。住宅ローンを組んだ時の収入と支出で返済できると思っていたとしても、様々な要因で収入が減少したり、住宅ローン以外の借金を負ってしまったりして住宅ローンの返済が滞る場合があります。住宅ローンを組む際には、住宅を担保にすることで借りているわけですが、返済できなくなると金融機関等の債権者は住宅を売却し、貸付金を回収しようとします。ただ住宅ローンを利用した人にとっては住む場所がなくなるため、生活自体が困難となります。

そのための解決策として、住宅ローン特別条項というものがあります。

1．住宅ローン特則の概要

2001年4月に施行（民事再生法改正）された個人民事再生手続きは借金の一部を分割で返済し、残りは免除してもらう制度で、個人再生ともいわれています。借金がすべて免責となる自己破産や裁判所を通さない任意整理とは異なります。この民事再生法に規定されていて、住宅ローンの返済が困難な場合に利用できる住宅資金貸付債権に関する特則がいわゆる住宅ローン特則（正式名称：住宅資金貸付債権に関する特則（民事再生法第196条））です。

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住宅ローンの返済が厳しい状況ですが、住宅は生活の拠点ですので、手放すと借金がなくなってもその後の生活が不安定になります。そこで住宅ローン特則により住宅ローン以外の債務については大幅に減額し、住宅ローンは返済期間や毎月の返済額を調整して返済できるのが住宅ローン特則です。借金を返済できなくなった理由がギャンブルや浪費でも利用できます。また資格や地位の制限を受けないというメリットもあります。財産を処分して返済する義務はありませんので、手続き以降も継続的な収入がなければなりません。

2．住宅ローン特則の適用要件

債務者にとってメリットの多い住宅ローン特則ですが、いくつかの要件があります。継続的な収入が見込めることに加え、申立てしなければ支払不能・債務超過に陥るおそれがあること、住宅ローン以外の負債総額が5,000万円を超えていないことです。さらに、これから紹介する要件もすべて満たしている必要があります。一つひとつ要件を確認していきましょう。

2-1．住宅／土地の要件

• 建物の床面積の半分以上が自己の居住用であること。

例えばご夫婦で半分ずつ所有していたり、半分は店舗であったりしても利用することができます。マンションでも構いません。ただし主に居住している住宅のみ対象となりますので、２つ以上居住用住宅を所有していても１つだけ適用となります。

2-2．住宅ローンの要件

• 住宅ローンを組んでいること。
• 住宅の抵当権の設定が、住宅ローンの債権者（又は保証会社）のみであること。
• 住宅に住宅ローン以外を被担保債権とする担保権が設定されていないこと。
• 住宅と敷地が共同担保の場合は、敷地に住宅ローンよりも後順位の抵当権が設定されていないこと。

少しややこしいかもしれませんが、住宅ローン以外の借金にも住宅を担保にしていると利用できません。一方、住宅ローンを複数の金融機関から借りる場合もあるかと思います。この場合は住宅ローン特則を利用することができます。また新築や購入、リフォームのための借り入れだけでなく、借り換えも対象となります。

2-3．期限の要件

• 保証会社が住宅ローンを代わりに弁済している場合、全額返済された日から６ヵ月以内に再生手続開始の申し立てをしていること。

住宅ローンを組む時には保証会社が金融機関に代わり弁済する仕組みになっています。住宅ローンの返済が滞り、保証会社が弁済している場合には全額返済日から６ヵ月以内という期限の要件があります。

3．４つの返済方法・返済計画

民事再生法第199条の第1項から第4項に返済方法の記載があります。ここでは４種類の返済方法について見ていきましょう。

3-1．遅延分併用返済タイプ（第１項）

住宅ローンは、借入金を一定期間に渡って返済することができます。この返済期間のことを期限の利益といい、普通、ローンの返済が滞ると一括返済を迫られますので、この期限の利益を失うことになります。これを回復させるのが期限の利益の回復です。このタイプは、支払いが遅れた返済分と損害金を３年間（最長５年間）分割で支払うことができます。この場合、通常の返済分も合わせて支払うことになります。

3-2．返済期間延期タイプ（第２項）

遅延分併用返済タイプ（第１項）での返済が厳しい場合に利用します。返済期間延期タイプは、文字通り、支払期限を延長してもらうタイプです。支払期限を延長できれば、月々の支払いを減らすことができます。ただし最長でも70歳までとなります。

3-3．一部返済タイプ（第３項）

返済期間延期タイプ（第２項）での返済が厳しい場合、遅延分併用返済タイプのような通常の返済分ではなく、一部の元本と利息のみを支払うというタイプです。

3-4．同意タイプ（第４項）

住宅ローン債権者との同意で、これまで紹介した３つのタイプ以外の返済計画を立てることができるタイプです。

これらのパターンのうち、どの方法をとれば良いかは、それぞれの債務状況に応じて異なりますので、債務整理を取り扱っている弁護士などにご相談ください。