リースバックとは？メリット・デメリット、リバースモーゲージとの違い

• リースバックとはなに？
• リースバックのメリット・デメリットは何？

住宅ローンの支払いが困難となり、消費者金融からの借り入れを積み重ねてしまい、最終的に債務整理をする状況は多く見られます。

債務整理、特に自己破産を行う際、抵当権が設定されていた自己所有の住宅が競売にかけられてしまい、住まいを失う可能性があります。このような状況では、新たな住居を探さなければならなくなります。しかしながら、多くの人が引っ越しや転校を避けたいと考えることでしょう。職場からの距離が遠くなったり、子供を転校させる必要が出てくるのは大きなストレスです。

こうした状況で「債務整理をしても、なんとか持ち家を維持したい」という希望を実現する方法の一つが「リースバック」です。リースバックとは、持ち家を売却してからその住宅を買い戻す仕組みであり、所有権は譲渡されますが、引き続き住むことができるというものです。

この記事では、リースバックの仕組みやメリット・デメリットについて詳しく説明します。債務整理をしながらも持ち家を維持したいと考える方にとって、リースバックがどのような選択肢であるか理解する一助となるでしょう。

リースバックのメリット・デメリット

メリット

一見すると「お金を支払い先がローン契約の相手から住宅の新所有者に変わっただけ」とも思えるリースバックですが、実際には数多くのメリットがあります。

立ち退きの必要がない

これが、多くの人にとって最も大きなメリットでしょう。

自己破産や任意売却などで持ち家を処分した場合、当然ながらその家に住み続けることはできません。
しかし、リースバックをすると、持ち家が賃貸住宅に変わるものの、引っ越し自体はしなくても済みます。

引っ越し費用の負担もありませんし、引っ越しに伴う住民票の変更や、煩わしい手続きからも解放されます。

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まとまった資金が手に入る

リースバックにより住宅を売却したお金は、基本的に一括で振り込まれます。

短期的に大きなお金が入ってきますので、ローンの残債が残っていれば、売却金額をその支払いに充当することができます。

この他、新しく事業を始める元手にしても構いませんし、子供の教育資金に充てることも可能です。老後の生活資金や病気の治療費として活用する人もいます。
（もっとも、リースバックと任意整理を絡めた場合、売却金の使い途は限定されます。）

持ち家にかかる税金がなくなる

リースバックを使えば、持ち家のオーナーが変わるので、固定資産税や都市計画税を毎年支払う必要がなくなります。

家を売ったことを周囲に知られない

家を売って引っ越すと、周囲は何となく「借金苦かな？」などと事情を察してしまいます。

しかし、リースバックを利用すれば、周りにバレることはほぼありません。
住宅を売る前と後で同じ家族が住み続け、普通に生活をしている以上、ご近所から怪しまれる可能性は０と言っても過言ではないのです。

家を買い戻すことも可能

リースバック期間中、またはリースバック期間終了後に、使っていた家を優先的に買い戻して再び自分の持ち家にすることもできます。

愛着のある家を手放すことなく、再び持ち家にできるメリットはリースバックならではです。

デメリット

多くのメリットがある一方、リースバックにはデメリットも存在します。

売却金額が安くなる可能性

普通に任意売却した場合とリースバックを利用した場合では、リースバックの方が売却金額が低くなる傾向があります。

相場より高めの家賃が発生

当たり前ですが、持ち家から賃貸住宅になる以上、住むためには家賃が必要になります。
この家賃は、周辺の同じ規模の物件よりもやや高めに設定されることが多いようです。

一般的に、売却金額の8～10%がリースバックにおける年間家賃の相場とされています。

毎月のローンの支払いよりリース契約後の家賃が高くなる見込みがあるため、将来的に支払い続けられるかどうかは念入りなシミュレーションが必要です。

買い戻せない場合は結局立ち退きになる可能性

リース契約には期間があります。
基本的には借主の意思で更新できる契約が多いので、契約期間が過ぎた途端に家を失うことはほぼありません。

しかし、いつまで経っても家を買い戻せず、相場より高い家賃を支払い続けるのに限界を感じた場合、家賃の安い物件に引っ越した方が楽になります。
実際に、そういった事情で住宅を諦める人もいるようです。

「結局家を出ることになるのであれば、最初から任意売却を選んで安い賃貸住宅に住んだ方が手元に残るお金が多かった」と嘆く声もあります。

買い手が見つからないこともある

リースバックを使えるのは、あくまで買い手が存在してくれる場合に限ります。
交通の便が悪いエリアに物件がある場合や、物件の状態が悪い場合は、そもそも買い手がつかないことがあります。

不動産業者に買い取ってもらうこともできますが、その場合は相場より一層安い値段になってしまうことが一般的です。

リバースモーゲージとの違い

持ち家を活かして資金調達をする方法には、リースバックの他に、「リバースモーゲージ」（逆担保借り入れ）というものがあります。

リバースモーゲージとは、持ち家を担保にして金融機関から融資を得る方法です。契約期間が終了した後、あるいは死亡後に自宅を売却することで一括返済を行います。

簡単に言えば、毎月少しずつ借りて、最後に持家を売却することによって一括返済する仕組みです。
住宅ローンの返済に困っている方は、今住んでいる家に住み続けながら、金融機関から融資を得ることでローンの返済が可能となります。

基本的に一戸建てを想定していますが、地域によってはマンションでも利用可能な場合があります。

リバースモーゲージは、リースバックと同様にマイホームに住み続けることができ、周囲に家の売却を気づかれにくい他、金融機関から毎月融資が受けられるという点が大きなメリットです。
また、基準はそれぞれの金融機関で異なりますが、住宅ローンより年齢制限や収入条件が緩やかなので、利用しやすいでしょう。

しかし、リバースモーゲージを利用するためには、推定相続人の同意が必要です。仮に相続人（子どもなど）がリバースモーゲージに反対した場合には、これを利用することはできません。

さらに、想定より長生きした場合は、生存中に家を売却しなければいけません。

リバースモーゲージは原則として死後に売却を想定していますので、想定融資期間よりも長生きした場合、融資額が膨れ上が理、返済額も膨らみます。
生存中に融資可能額を使い切ってしまう場合があり、この場合は家を売却しなければいけません。

【リバースモーゲージの金利は変動金利】
リバースモーゲージの金利は、変動金利がほとんどです。金利が上昇すれば返済額は膨らみます。
そして、家の担保評価は定期的に見直されます。見直しにより融資限度額が少なくなってしまうと、担保割れがおき一括返済を求められる可能性もあります。
返済できなくなった場合についても検討した上で、借り入れを行いましょう。

まとめ

「債務整理をすると、持ち家は必ず手放さなければならない」という固定観念を持っている人がいます。

しかし、実際には、本記事で紹介したリースバックのように、手元に持ち家を残す方法もあります。
そもそも自宅を守りながらできる債務整理手続もありますので、借金の支払いができなくなったらからといって、必ずしも住宅を失うとは限らないのです。

住宅ローンを始めとした借金問題でお困りならば、債務整理を検討する余地があります。
債務整理をすることで、借金総額の減額や免除を行えます。特に、個人再生を利用できれば、「住宅ローン特則」により持ち家を残して借金の大幅な減額を測ることも可能です。

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支払いきれない借金は、法律によって解決することができます。
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専門家は、あなたに最適な債務整理の方法を提示し、借金問題を解決してくれます。返済が苦しくなってきた段階で早めにご相談いただくと対処法の幅も広がりますので、早めに相談することをおすすめします。

個々のケースにピッタリの方法で、持ち家を失わずに済む方法もあるかもしれません。
家が差し押さえされたり、利息がどんどん膨らんでしまったりする前に、早めに弁護士にご相談ください。